Wohnungsmarkt längst in den Krisenmodus geschaltet
Bauen, Kaufen und Mieten sind die wesentlichen Aktivitäten eines funktionierenden Immobilienmarkts. Finden diese aufgrund hoher Baukosten, Angebotsknappheit oder fehlender Erschwinglichkeit kaum noch statt, wechselt der Wohnungsmarkt in den Krisenmodus.
Trotz Krise fallen die Immobilienpreise nicht
Die Krise am Wohnungsmarkt wird nicht von fallenden Preisen begleitet. Vielmehr konnten die Preise für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr moderat um gut 2,5 % zulegen. Bei den Mieten ging es mit 3% etwas schneller bergauf. Die Krise ist vor allem dadurch charakterisiert, dass die typischen Marktaktivitäten – Bauen, Mieten und Kaufen – oft an hohen Baukosten, dem kaum vorhandenen Wohnungsangebot und an der fehlenden Erschwinglichkeit scheitern.
Knappes Wohnungsangebot wird durch schwachen Neubau noch verstärkt
Erheblichen Anteil am knappen Wohnungsangebot haben der Zuzug in die Großstädte und die steigende Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten. Doch schwerer wiegt der hausgemachte Engpass beim Wohnungsangebot, der vom schwachen Neubau noch verstärkt wird. Am überregulierten Mietmarkt klaffen Bestands- und Neuvertragsmieten weit auseinander, sodass Umziehen unattraktiv ist und somit kaum Wohnungen frei werden. Die dafür verantwortliche Mietregulierung belastet aber auch die Rentabilität für Vermieter, die sich teilweise vom Wohnungsmarkt zurückziehen. Dennoch verlangsamt sich der Mietanstieg, weil viele Haushalte aufgrund hoher Mieten die Wohnungssuche aufgegeben haben.
Der wesentliche Hinderungsgrund beim Immobilienkauf sind die Finanzierungsschwierigkeiten
Beim Immobilienkauf sind nicht das Angebot, sondern Finanzierungsschwierigkeiten der wesentliche Hinderungsgrund. Vor allem in den teuren Großstädten ist nur ein kleiner Teil der Kaufinteressenten in der Lage, die mit rund 4% Zinsen und 2% Tilgung hohen Kreditraten zu erwirtschaften. Noch schwerer wiegt jedoch die Eigenkapitalhürde, die durch hohe Kaufnebenkosten von 12% bis 15% – die Grunderwerbsteuer ist mit bis zu 6,5% ein besonders dicker Brocken – noch schwerer zu überwinden ist.
Wohnungsbau verfehlt 2026 die Zielvorgabe der vorherigen Bundesregierung
Der Wohnungsbau dürfte 2026 trotz hohem Bedarf das Neubauziel der vorherigen Bundesregierung von mehr als 400.000 Wohnungen um mehr als die Hälfte verfehlen. Verantwortlich dafür sind neben den höheren Zinsen die seit 2010 mehr als verdoppelten Baukosten, deren Anstieg wohl auch weiter anhält. Getragen wird der verbliebene Neubau vor allem von geförderten Mietwohnungen, während frei finanzierte Projekte an der Wirtschaftlichkeit beziehungsweise ihrer Finanzierbarkeit scheitern.
Besserung ist nicht in Sicht
Besserung zeichnet sich nicht ab. Teure Förderungen für Neubau und Hauskauf sind mit angespannten öffentlichen Kassen nicht zu erwarten. Weniger Mietregulierung, was Vermieten und Umziehen attraktiver machen würde, ist noch unwahrscheinlicher. Beim Bauen werden kostensenkende Maßnahmen wie der Gebäudetyp E wohl nicht ausreichen, um den Neubau spürbar zu beleben. Die Preise für Wohneigentum wie auch für Mehrfamilienhäuser dürften in diesem und dem nächsten Jahr um 2% bis 3% jährlich steigen. Dabei helfen das knappe Angebot sowie steigende Mieten. Der Stillstand am Wohnungsmarkt ist aber nicht nur frustrierend, sondern schadet darüber hinaus. Ein Beispiel ist der Arbeitsmarkt, der auf bezahlbare Wohnungen für die Mobilität der Bürger angewiesen ist.